Бизнес-центры, идеи спасающие бизнес!

Главная → Аналитика → Бизнес-центры, идеи спасающие бизнес!

     В сегодняшней нестабильной экономической ситуации мы чувствуем спад на рынке офисной недвижимости, предложение превышает спрос, многие бизнес-центры стоят полупустые, собственники теряют потенциальных арендаторов, а арендаторы в свою очередь уже не могут себе позволить тот уровень офисной недвижимости, как в предкризисные времена. Так как же быть инвесторам и собственникам?

Прежде всего, нужно разобраться, для кого существуют бизнес-центры?

Они существуют для инвесторов, для арендаторов и конечно для офисных сотрудников. У каждого из них критерии выбора БЦ абсолютно разные. Для инвестора, например, БЦ должен отвечать определенным требованиям рентабельности, иметь пул качественных арендаторов, и конечно обладать хорошей локацией. Для арендатора очень важным критерием является цена, также местоположение, и комплекс услуг, которыми могут пользоваться офисные работники.

Было проведено множество исследований, для выяснения, что же все-таки определяет качество бизнес-центра. В итоге специалисты сошлись во мнении, что в бизнес-центре нужно практически все! Около 70% офисных сотрудников проводят на работе более 9 часов в день и для них необходимо создать комфортные условия.

Нам нужно сделать бизнес-центр привлекательным для арендаторов, прибыльным для собственника и инвестора. Как удовлетворить всех и не разориться? В чем может быть решение?

Решение, прежде всего в диверсификации!

1. Ценовая диверсификация. Необходимо снижать цены, до более комфортного для арендателя уровня. Это могут быть месяцы бесплатной аренды, бесплатный клининг, минимизация коммерческих расходов и т.д. Естественно, эти варианты может себе позволить в большей степени только крупный арендодатель.

2. Диверсификация сервисов.

Если раньше были востребованы рестораны и кафе в офисе, то теперь это преимущественно столовые. Наличие в офисе столовой значительно повышает его привлекательность. Как вариант - ребрендинг существующих ресторанов и кафе в формат "ресторан-столовая-кафе"

 

Кафе-столовая в Москве

 

Следующий сервис - парковка. Если одна из услуг в бизнес-центре это удобная большая парковка, то вариант для диверсификации сервиса это встроенные автомойки и шиномонтаж (с возможностью обслуживания сторонних клиентов). Прежде всего, это нужно делать грамотно и не в ущерб бизнес-центру.

 

3. Форматная диверсификация.

Создайте в бизнес-центре больше помещений для мобильной работы (коворкинги, офис на час, апартаменты). По своей сути это переориентация на МФК.

 

Коворкинг "Соль" в Екатеринбурге

Один из вариантов - перепрофилироваться в апартаменты. Казалось бы неожиданно и почему именно сейчас?

Предпосылки к этому - стагнация рынка в 2014 году и, по прогнозам, снижение спроса на рынке офисной недвижимости в 2015 году. Согласно аналитическим данным УПН поглощение рынка в 2014 году составило 68 тыс. кв.м., а в лучшие времена (2012-2013г) оно составляло 90-100 тыс.кв.м. Но в будущем 2015 году планируется ввести в эксплуатацию 92 тыс.кв.м., в то время как поглощение рынка ожидается на уровне 30 тыс.кв., в 2016 будет сдано еще около 90 тыс.кв.м, и какое будет поглощение трудно даже представить и спрогнозировать. Определенно можно говорить о перенасыщении рынка.

Перепрофилирование офисов в жилье часто встречается во всем мире. Например, в начале 2000-х во Франции была массовая  интеграция частных и государственных предприятий из центра Парижа на переферию (высокие арендные ставки, налоги, обременения и т.д.). Огромные офисные здания в центре опустели. Тогда и было принято решение перепрофилировать их в жилье.

 

Апартаменты  в центре Парижа

Именно это и предлагают эксперты сейчас: частичная переориентация в многофункциональный центр или полная переориентация на жилье и апартаменты. Это возможно в текущих условиях, но менять формат нужно аккуратно и грамотно, прежде всего, чтобы удовлетворить "нишевой" существующий спрос. Например, такой "нишевой" спрос был и существует в Москва-СИТИ. Когда появились первые офисные здания, то вместе с ними стали зарождаться и первые офисные апартаменты, и возник такой термин - "квартира для пиджака". Она рассчитана на людей, которые живут за городом, но вынуждены задерживаться на работе до глубокого вечера, а рано утром снова нужно ехать на работу. Гораздо удобнее провести ночь в комфортных условиях у себя дома, и позже вернуться к семье за город.

 

 

Апартаменты на 19 этаже, Москва-Сити


Зная и понимая такой спрос можно перепрофилировать офис, но изменить формат на апартам енты можно далеко не во всех офисных зданиях. Нужно знать и понимать маркетинговую составляющую, экономическую и конечно, техническую возможность здания для переориентации всего бизнес-центра или его части под апартаменты и жилье.

Пережить нелёгкое время можно только вместе. В период турбулентности рынка, лучше один раз не заработать на арендаторе, чем остаться совсем без арендатора.



Наверх