Офисная недвижимость Екатеринбурга и креативные идеи Запада

Главная → Аналитика → Офисная недвижимость Екатеринбурга и креативные идеи Запада

     В конце октября в БЦ «Президент» прошел круглый стол на тему «Креативный Бизнес-Центр». В мероприятии приняли участие профильные игроки рынка недвижимости г. Екатеринбурга. Среди спикеров отмечены специалисты от Уральской Палаты Недвижимости, УК RED, «АРК Девелопмент», DTGroup, а также Cushman&Wakefield (г. Москва) и др.

     Константин Октаев (аналитик УПН) отметил, что территориальная структура действующих качественных офисных  площадей не меняется. Также как и 5 лет назад  офисные помещения располагаются в центре Екатеринбурга и составляют 80% от всей площади. Что касается строящихся офисов, то здесь ситуация меняется.  На данный момент строится 175 объектов офисной недвижимости на первой линии относительно центра и 23 на 2-4 линиях. Это объясняется дороговизной и дефицитом земли в центре.

     Объемы строительства  в 2014 году существенно снизились. Застройщики возвращаются к стратегии распродажи площадей на стадии строительства. Здания практически перестали строиться для собственной эксплуатации. Собственник пользуется офисной недвижимостью всего в 3% случаев, в остальных же это продажа либо сдача в аренду.

      В настоящее время в Екатеринбурге объем качественного офисного фонда оценивается в 1,25 млн кв.м., в том числе арендопригодные площади – 762 тыс. кв.м. 43% из общего объема приходится на бизнес-центры. Большую часть площадей занимают объекты класса «С» и объекты низкого качества. Уровень вакантных площадей (в классе «А» – 23%, классе «В» - 12%, классе «В+» – 9%) свидетельствует об отсутствии дефицита предложения. По данным УПН, к концу 2014 г. в городе планируется ввести 96 000 кв.м. офисов (52 000 кв.м. – уже введено), в 2015 г – анонсирован ввод 91 000 кв.м., в 2016 г. – 93 000 кв.м.

     По сравнению с 2012- 2013г  объем поглощения рынка снизился на 40 тыс. кв. м / год. Характерно также и  снижение доходности от аренды. Дальнейшее снижение сократит присутствие частных инвесторов, и как следствие может привести к корректировке цен на рынке продажи.

    Широкий выбор офисов в Екатеринбурге стимулирует арендодателей создавать новые программы лояльности. Так УК «Деловой Дом на Архиерейской» делает ставку на высокий уровень клиентоориентированности, обеспечивая арендаторов полной инфраструктурой.

    УК RED намерена вовлекать арендаторов в клубный формат жизни. Этой осенью компания вводит программу лояльности REDCode, в которую входит предоставление арендаторам возможности участия в мероприятиях для разных ценовых категорий, скидки и бонусы при посещении различных заведений, предоставление VIP-услуг первым лицам компании.

     Также свой взгляд на работу собственника и арендатора высказала Лада Белайчук. (Cushman&Wakefield, г. Москва). Она уверена, что собственник помещений должен быть адекватен рынку, и не занижать и не завышать ставки аренды. Работать  нужно, прежде всего, с арендным потоком, а не со ставками аренды. По возможности заключать договор на аренду на максимально длительный срок. Якорю можно дать скидку 50%. Необходимо держаться за существующих арендаторов - новых не появляется на рынке, уверена Лада.  

     Креативные выходы из сложившейся на рынке ситуации представила Марина Сухановская  (компания DTGrop), которые уже активно используют на Западе. 

    Подход «BUSINESS VILAGE». Это способ использования офисной недвижимости, при котором создаются бизнес-деревни в небольших городах или пригородах. Деревни как бы пронизывают его так, что город остается историческим центром, но при этом появляется современная качественная инфраструктура, не нарушая экологической ситуации на данной территории. Формат Business Vilage  - это классические офисы,  open-space, офис-дом и т.д. Стоимость проживания дешевле, чем в городе. Характерно наличие зеленых зон, социальная, торговая, либо жилая инфраструктура. Большие компании в России уже сегодня могут себе позволить строить такой формат.

                                               

     Другой западный подход «Парки и деловые зоны: «Офис+Ателье/Цех/Склад». Ярким представителем является Франция «PA Val Pompado». Особенностью является расположение на периферии (на месте различных индустриальных и заводских зон), вблизи дорожных развязок. Поэтому здесь можно говорить о доступном уровне цен т.к. парки зачастую поддерживаются государством и рассчитаны на малые и средние предприятия. К России это также применимо.

        

     Один из самых древних подходов это «Офис-жилье», которое существовало в России и в других западных странах, оно популярно и по сей день. Такой подход предусматривает жильё, и офисную часть в одном здании, когда магазин либо рабочая зона располагается на первом этаже, а жилье на втором. Для данного вида болше подходит не сетевой бизнес, а все-таки больше «либеральные профессии».

                        

    Следующий, не менее интересный подход – «Офис кочевника». Для него характерны форматы «Co working», «Café rooms», залы для совещаний и работ в команде, бизнес-инкубаторы. Особенностью является более свободное рабочее место. Заполнение - проектные бюро, консалтинг, и пр.

                       

    И последний на сегодня подход - «Офис – Кампус». Яркий представитель Quiksilver (Cote Basque. France). Особенностями являются свободная планировка, местоположение (зависит от идеологии), материалы и наполнение (зависит от идеи и ценностей).            

      Например французский Quiksilver, который  находится в городе Сен-Жан-де-Люз  объединяет европейскую штаб-квартиру и офисы в новом экологичном здании. Офис представляет собой комплекс отдельных зданий. Все они, с оформлением фасадов и интерьеров, выполнены максимально экологично. Quiksilver активно пропагандирует защиту окружающей среды, и эта борьба за чистоту планеты отражается и в штаб-квартире компании. За офисом находится парк, поэтому создается ощущение, что ты находишься в лесу. Внутри очень много света и свободного пространства. Всего в кампусе работает порядка 500 человек. Есть общая столовая, но многие сотрудники предпочитают обедать "в лесу". Вокруг зданий аккуратные дорожки, столы, лавочка - все для комфортного отдыха.

              

      Применимы ли эти креативные подходы в Екатеринбурге здесь и сейчас, судить сложно. Но ситуация на рынке диктует свои условия. Чтобы офисная недвижимость имела спрос в кризис необходимы необычные подходы, продуманный маркетинг, концепция. Стандартные «офисники» будут в итоге проданы, когда наступит экономическая стабильность, но почему бы не взять пример с запада уже сегодня, и не продумать их подходы и  приспособить к нашим условиям?

 

Наверх